הלוואה כנגד נכס פירושה לקבל מימון כשהדירה (או נכס אחר) משמשת כביטחון. הכסף יכול לשמש לשיפוץ, הרחבת עסק, סגירת חוב יקר או הזדמנות השקעה אבל זה לא “כסף קל”. בודקים יכולת החזר, עלות כוללת ויחס מימון לשווי (LTV) לפני שמתקדמים, כי הנכס משועבד והחזר שלא מתבצע עלול להוביל למימוש.

למי זה מתאים? למי שיש נכס בבעלות וצריך מימון בעלויות מימון לרוב נוחות יותר מאשר אשראי צרכני לא מובטח ובתנאי שהשימוש בכסף מייצר ערך אמיתי (הגדלת הכנסה, חסכון בריביות יקרות, או שדרוג נכס).

איך זה עובד

במשכנתוק אנחנו ממפים יחד איתכם את התמונה המלאה: שווי הנכס, מטרת ההלוואה, הכנסות/הוצאות, התחייבויות קיימות וסיכון סביר. משם:

1. הערכת שווי ו־LTV – בודקים כמה מהשווי ניתן לממן לפי פרופיל הלווה ומדיניות המממן. 
2. בדיקת יכולת החזר – החזר חודשי שמתאים לתזרים גם בתרחישי לחץ (עליית ריבית, ירידה זמנית בהכנסות). 
3. השוואת הצעות – תמהיל וריביות מגופים רלוונטיים; משווים “תפוחים לתפוחים”. 
4. רישום ביטחונות – הנכס נרשם כבטוחה (שעבוד/הערת אזהרה). 
5. שחרור כספים ומעקב – קובעים נקודת בדיקה תקופתית כדי לוודא שהתכנית נשארת נכונה. 

טיפ: לא מודדים רק החזר חודשי אלא בודקים עלות כוללת עד סוף הדרך, עמלות ועמידות בתרחישי ריבית.

מתי זה הגיוני ומתי לא

יש היגיון כש…

• מחליפים חוב יקר (כרטיסים/הלוואות קצרות) במימון זול ומסודר יותר—והעלות הכוללת לא קופצת. 
• מממנים שיפוץ שמעלה ערך/שכירות, או מהלך עסקי עם סבירות גבוהה לתזרים משופר. 
• צריך סכום גדול בפריסה ארוכה יחסית—וההחזר נשאר “נושם”. 

פחות הגיוני כש…

• המטרה לא באמת מייצרת ערך (סתם “פלסטר” לתזרים). 
• צריך להאריך תקופה בצורה קיצונית כדי “להרגיש קל” ואז משלמים הרבה יותר לאורך השנים. 
• אין כרית ביטחון, וכל עיכוב קטן בהכנסה מסכן את הנכס. 

דוגמה קצרה (מספרים עגולים להמחשה בלבד)

דירה בשווי 2,000,000 ₪. הלווה מבקש לממן שיפוץ ויישור קו חוב יקר. אחרי בדיקת שווי, יכולת החזר והשוואת הצעות, מתקבלת הלוואה כנגד הנכס בסכום שנקבע לפי מדיניות המממן ו־LTV מתאים.
עכשיו בודקים נכון:

• תשלום חודשי במסגרת התזרים (כולל חגים/רכב/הוצאות עונתיות). 
• עלות כוללת (ריביות, הצמדות, עמלות פתיחה/סילוק). 
• תרחיש ריבית עולה – לוודא שלא “נחנקים” אם השוק משתנה. 

אם המספרים עובדים, מתקדמים. אם לא, מחפשים חלופה עדינה (איחוד הלוואות, פריסה אחרת, או המתנה לעיתוי נכון).

לפני החתימה – בדיקות חובה (בקצרה)

• עלות כוללת, לא רק החזר חודשי – כמה תשלמו עד הסוף. 
• LTV ותנאי פירעון – יחס המימון לשווי, נקודות יציאה ועמלות. 
• ביטחונות (אם צריך נוספות) – דירה/ערב/פיקדון; להבין מה ממושכן ומה המשמעות באי־תשלום. 
• ביטוחים – בניין/חיים לפי דרישת הממן, כמה זה עולה לכם בשנה. 
• מטרת הכסף – האם היא מייצרת ערך או חוסכת ריבית יקרה במקום אחר. 
• תרחישי לחץ – עליית ריבית/ירידה בהכנסה: ההחזר עדיין עומד? 

טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן

• “העיקר להוריד תשלום” – בלי לראות שהעלות הכוללת קופצת. 
• ללא כרית ביטחון – כל תקלה קטנה מאיימת על הבית. 
• אי־בדיקת עמלות – סילוק מוקדם, פתיחת תיק, הצמדות. 
• בחירה אוטומטית במוכר אחד – בלי השוואת הצעות ומו״מ. 
• מימון מטרה שלא מייצרת ערך – נשארים עם חוב גדול יותר ובלי תועלת אמיתית. 

איך זה נעשה אצלנו – הדרך של משכנתוק

• מספרים קודם: בדיקת כדאיות מלאה, עלות כוללת, LTV, תרחישי ריבית ויכולת החזר אמיתית.
• השוואת הצעות בגובה העיניים: מציגים יתרונות/חסרונות, בלי ערפל.